主题：楼市靠百姓刚需支撑行不通

正确认知“房地产泡沫”对中国经济极具现实的意义。为了认清事实，我们必须回顾历史，看看一些典型的“房地产泡沫”破灭背景。

美国房地产破灭距离当下最近，但它有一定的特殊性，因为它属于“本来买不起房子的人却买了房子”的问题，所以美国此次房地产泡沫破灭被称为“次贷危机”。但它与一般的房地产泡沫也有共性——“产业空心化”。

在一个国家实体经济空心化的前提下，资本最便捷的赚钱渠道就是股市、楼市、债市，及其衍生品市场。泡沫的本质是“实体经济虚弱”，是财富的创造能力不支持财富价格的上涨。但美国的特殊性决定了它“不怕泡沫破灭”。其特殊性在于：1.美元地位无可取代；2.美国金融市场是全球的市场，泡沫破灭全球买单；3.美国经济全球布局，本土泡沫破灭，不影响海外资产质量，不影响美国跨国公司财富创造能力。

如果说美国房价泡沫问题对中国的启示不够充分，那日本和亚洲金融危机受灾国的房价泡沫问题对中国的启示将极具现实意义。

1985年，广场协议(主要内容为美、日、法、英等国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题)签订之后，日元开始，日本金融市场开始开放，利率市场化加速推进。在此前提下，日本制造业企业开始向外转移，国内大搞“亚洲金融”，试图效仿美国，成为“金融食利者”。鉴于房地产对利率的容忍度较高，加上日元、金融开放所形成的资本流入，日本的房地产开始变成重要的领域，房价、股价在境内外资本的合力推动下不断上涨。同时，财富效应推高日本经济热度。